Почему российский рынок новостроек снова растет – РБК Отрасли

Фото: Shutterstock

Российский рынок новостроек в 2024–2025 годах пережил полный цикл спада и восстановления. Ужесточение денежно-кредитной политики Банка России и последовавшее за этим сворачивание программ льготной ипотеки стали для девелоперов серьезным испытанием. Доступность жилья резко упала, покупательская активность замерла, а компании столкнулись с удорожанием кредитных ресурсов и давлением на маржинальность, утверждают участники рынка.

С начала 2025 года ситуация начала меняться в обратную сторону: цикл снижения ключевой ставки, который на 22 октября составил уже 4 п.п. (процентных пункта), вдохнул в рынок новую жизнь. Накопившийся за год отложенный спрос и рост доступности кредитов, в частности, привели к оживлению на рынке, свидетельствуют данные публичной отчетности девелоперов по итогам третьего квартала и девяти месяцев 2025 года.

Общая картина по рынку, озвученная в октябре Аналитическим центром «Дом.РФ», указывает на сохранение ценовой устойчивости, а в некоторых сегментах даже на рост стоимости квадратного метра. По данным экспертов, за январь–сентябрь 2025 года застройщики в целом по стране реализовали 16,5 млн кв. м нового жилья, что на 15% меньше, чем за аналогичный период 2024 года. Ключевой индикатор — денежный объем продаж — при этом снизился всего на 5%, до 3,3 трлн руб.

Динамика сентября, по данным «Дом.РФ», задала новый тренд: продажи площадей выросли на 9% по сравнению с сентябрем 2024 года, а в денежном выражении — сразу на 16%. Это сигнал о возвращении покупателей, делают вывод аналитики.

Причем, если все снижение за девять месяцев года сконцентрировалось в топ-10 регионов по объему строящегося жилья (минус 7% в деньгах), то в остальных субъектах федерации продажи в рублях сравнялись с прошлогодним уровнем. Это служит первым свидетельством того, что драйверы роста смещаются из федеральных центров в регионы, отмечают аналитики «Дом.РФ».

Заместитель гендиректора инвестиционной компании «Ренессанс Капитал» Дмитрий Александров подтверждает сохранение потенциала региональных рынков: «Картина по стране неоднородна, и мы видим, что в силу малого объема строительства в последние годы в ряде мест сохраняется сильный отложенный спрос». Также жители промышленных регионов последние годы имеют возможность зарабатывать и, получая бонусы и повышенные зарплаты, стремятся в первую очередь закрыть базовые потребности, в том числе жилье, говорит эксперт.

Как застройщики адаптировались к новым правилам игры

Отчетность публичных девелоперских компаний за третий квартал 2025 года демонстрирует различные стратегии адаптации к новым рыночным условиям. Восстановление спроса имело разнонаправленный характер.

К примеру, показатели «Группы ЛСР» выросли: стоимость заключенных контрактов в третьем квартале увеличилась на 30%, до 39 млрд руб., а их объем — на 24%, до 146 тыс. кв. м. Особенно заметной стала позитивная динамика в Санкт-Петербурге, где квартальные продажи в денежном выражении выросли практически вдвое: объем заключенных новых контрактов в северной столице составил 17 млрд руб. против 9 млрд руб. в третьем квартале 2024 года, следует из публичного отчета «Группы ЛСР».

Группа «Самолет», несмотря на снижение показателей за девять месяцев на 10–11%, в третьем квартале демонстрировала значительное ускорение — рост на 54% в денежном и на 52% в натуральном выражении. В компании связывают эту динамику со снижением ключевой ставки и планомерным увеличением присутствия в регионах.

Группа «Эталон» за июль—сентябрь увеличила продажи новых жилых площадей на 11% в объемах и на 27% в деньгах. Такой разрыв девелопер объясняет изменением продуктовой структуры в пользу премиального сегмента и проектов в Москве.

Девелопер GloraX также показал значительный рост, увеличив объем заключенных договоров за девять месяцев на 88%, до 154,9 тыс. кв. м, а в денежном выражении — на 56%, до 31,6 млрд руб. Позитивной стала динамика и третьего квартала: скачок на 172% в натуральном и на 107% в денежном выражении. Количество заключенных договоров выросло на 119%, до 4680 штук, за январь—сентябрь.

Результат связан с двумя факторами, поясняет президент компании Дмитрий Кашинский: во-первых, масштабной региональной экспансией — доля продаж GloraX в регионах выросла с 7 до 63% в структуре компании, то есть в девять раз. Во-вторых, это активный ввод новых проектов — только за третий квартал компания получила разрешения на строительство пяти новых очередей, увеличив объем текущего строительства почти на 100 тыс. кв. м.

При этом снижение средней цены на 16%, до 210 тыс. руб. за 1 кв. м, структурно обусловлено увеличением доли более доступного жилья комфорт-класса в регионах, в то время как по сопоставимым объектам (like-for-like) компания фиксирует положительную ценовую динамику с приростом в 15%. Доля ипотечных сделок остается стабильно высокой — 68 против 66% годом ранее, отмечают в компании.

Старший аналитик Газпромбанка Марат Ибрагимов считает спрос на жилье в субъектах России одним из ключевых драйверов будущего роста: «В регионах возник устойчивый спрос на качественное жилье. Принимая во внимание этот факт, для GloraX, например, складывается благоприятная конъюнктура». В условиях роста процентных ставок девелоперы минимизируют запуски новых проектов, что фактически означает, что на горизонте 2–3 лет рынок первичной жилой недвижимости может увидеть снижение предложения, добавляет эксперт.

Что девелоперы выиграют от снижения ключевой ставки

С учетом текущей динамики девелоперы остаются главными выгодоприобретателями продолжающегося цикла снижения ставки ЦБ, считают эксперты. Эффект проявляется одновременно на нескольких уровнях. С одной стороны, удешевление ипотеки напрямую повышает доступность жилья для конечного потребителя, тогда как ожидания дальнейшего снижения ставок дополнительно подстегивают спрос — покупатели стремятся заключить договор до потенциального роста цен на недвижимость, что уже отразилось в отчетах «Эталона» и «Группы ЛСР».

По оценкам «Дом.РФ», при сохранении текущей динамики объем продаж по итогам 2025 года может составить 4,4 трлн руб., что хоть и ниже пикового уровня 2024 года (по итогам прошлого года объем продаж на рынке новостроек составил 4,7 трлн руб.), но все же свидетельствует о стабилизации и начале восстановления рынка.

Рост основных показателей девелоперских компаний в третьем квартале — скорее реализация некоторого объема отложенного спроса и сезонность, говорит партнер практики «Недвижимость и развитие территорий» компании Strategy Partners Елена Киселева: «При этом мы ожидаем дальнейшего снижения ключевой ставки и стоимости ипотечного кредитования, что позволит восстановить рыночный спрос, так как именно ставка является его ключевым фактором». Для конечного покупателя без льгот это обеспечит более высокую доступность жилья через снижение платежа по ипотеке, для инвестиционного спроса — альтернативу вкладам в банках, добавляет эксперт.

Как рынок жилой недвижимости будет развиваться дальше

Третий квартал 2025 года стал для рынка недвижимости знаковым, обозначив переход от стагнации к фазе восстановительного роста. Снижение ключевой ставки выступило катализатором, активизировав как отложенный спрос, так и текущие покупки, утверждают эксперты.

Результаты девелоперов демонстрируют, что адаптация к новым условиям шла по разным сценариям. «Эталон» сделал ставку на повышающий тренд в премиум-сегменте, «Самолет» и «Группа ЛСР» показали мощное ускорение в третьем квартале после целенаправленного сдерживания темпов продаж и вывода новых проектов на рынок в первом полугодии, говорится в отчетах компаний. При этом наиболее заметный рост в натуральных показателях продемонстрировал девелопер GloraX, чья бизнес-модель, сфокусированная на активной региональной экспансии и быстром выводе новых проектов, оказалась эффективной в текущей конъюнктуре. Кроме того, как ранее сообщал РБК, компания GloraX уже неоднократно заявляла о планах провести IPO на Московской бирже.

В четвертом квартале 2025 года рост ключевых показателей девелоперов продолжится, поскольку его стимулирует спрос на семейную ипотеку перед потенциальным ужесточением ее условий, уверена старший аналитик Альфа-банка Ирина Фомкина: «Следующий резкий скачок спроса на недвижимость через ипотеку, по нашим прогнозам, возможен при снижении ипотечной ставки до 11–12%, то есть в конце следующего года».

Основной прирост спроса мы ожидаем в сегментах комфорт» и «бизнес», в том числе инвестиционный за счет перетока средств с депозитов, констатирует Елена Киселева: «Спрос на жилье экономкласса сейчас преимущественно поддерживается льготными программами и менее чувствителен к изменениям ключевой ставки».